Porezi i naknade pri kupovini nekretnine u Crnoj Gori, jednostavno objašnjeno

Kada me klijent pita koliko nekretnina u Crnoj Gori zaista košta, uvijek razdvajam dvije stvari: cijenu iz oglasa i ukupan trošak vlasništva. Razlika nije dramatična, ali nikada ne bi trebalo da bude iznenađenje.

Najveći pojedinačni trošak kod nekretnine iz druge ruke jeste porez na promet nepokretnosti. Obračunava se na vrijednost nekretnine i plaća ga kupac. Crna Gora je posljednjih godina prešla na progresivnu skalu — niža stopa za niže vrijednosti i više stope iznad utvrđenih pragova — pa tačan iznos zavisi od kupoprodajne cijene. Za novogradnju kupljenu direktno od investitora, umjesto poreza na promet obično se primjenjuje porez na dodatu vrijednost. Struktura posla mijenja brojke, što je jedan od razloga zašto nije važno samo gdje, već i šta kupujete.

Oko tog osnovnog troška postoje i manji: naknada notaru za ovjeru ugovora o kupoprodaji, naknada sudskom tumaču kada se ugovor potpisuje na stranom jeziku, naknade za upis u katastar i provizija agencije. Nijedan od njih nije velik u poređenju sa cijenom nekretnine, ali zajedno ih je vrijedno unijeti u budžet od samog početka.

Nakon kupovine postoje tekući troškovi. Vlasnici plaćaju godišnji porez na nepokretnosti opštini, obračunat kao procenat procijenjene vrijednosti. Stopa se utvrđuje lokalno, u okviru nacionalnog raspona, pa se razlikuje između Kotora, Budve i Bara. Ako nekretninu iznajmljujete, prihod od zakupa se takođe oporezuje. Riječ je o iznosima kojima je moguće upravljati, ali bi trebalo da budu u vašem računu od prvog dana — posebno ako je kupovina djelimično i investicija.

Moj praktičan savjet je uvijek isti: prije nego što se obavežete, tražite pismenu procjenu kompletnog troška — kupoprodajna cijena, porezi, notar, upis i provizija agencije — pripremljenu upravo za vašu nekretninu i vašu situaciju. Kvalifikovan advokat ili poreski savjetnik potvrđuje brojke za vaš slučaj. Moja uloga je da koordiniram taj proces sa pravim stručnjacima, tako da do trenutka kada bilo šta potpišete, svaka brojka već bude na stolu.