Za kupce iz SAD, UK, Evrope i šire
Završavao sam kupoprodaje za klijente koji nijesu kročili u zemlju dok ključevi već nijesu bili njihovi. Ono što to omogućava nije tehnologija, već priprema — pravo punomoćje, ispravna dokumenta, pravilno apostilirana, i pravna provjera obavljena prije bilo kakvog transfera novca.
Na ovom tržištu radim 14 godina, od toga dvanaest kao direktor prodaje. Ova stranica pokriva čitav proces: šta možete, a šta ne možete uraditi na daljinu, šta vaša zemlja zahtijeva, koliko to košta i gdje se strani kupci najčešće spotaknu.
1 · Legalizacija
Od 14. avgusta 2025. godine, Crna Gora ima zakon o legalizaciji nelegalnih objekata. On predviđa da objekat izgrađen bez građevinske dozvole, ili suprotno njoj, ne može biti u pravnom prometu — ne može se prodati, pokloniti ili opteretiti.
Ključno, „nelegalan” uključuje i dio objekta koji prelazi dozvoljenu površinu. Zastakljena terasa. Dodata soba. Dodatni sprat. Objekat može biti potpuno legalan, a jedan dodati element može blokirati prodaju.
Procjene govore da je broj takvih objekata širom zemlje na desetine hiljada. Rokovi po ovom zakonu su postavljani i mijenjani, pa se trenutno stanje mora provjeriti za svaki konkretan objekat.
Za kupca je zaključak jednostavan: prije nego što uplatite depozit, potvrdite da je objekat legalan i da se stanje u katastru poklapa sa stvarnim stanjem. Ne postoji cijena dovoljno dobra da nadoknadi grešku u ovome.
2 · Troškovi
| Stavka | Ko plaća | Iznos |
|---|---|---|
| Porez na promet — do 150.000 € | Buyer | 3% |
| Porez na promet — od 150.000 € do 500.000 € | Buyer | 4.500 € + 5% od iznosa iznad |
| Porez na promet — iznad 500.000 € | Buyer | 22.000 € + 6% od iznosa iznad |
| PDV na prvi prenos novogradnje od developera u sistemu PDV-a | Included in price | 21%, i nema poreza na promet |
| Notar | Buyer | Po tarifi, srazmjerno vrijednosti |
| Sudski tumač na potpisivanju | Buyer | Simbolično, ali obavezno ako ne govorite jezik |
| Upis u katastar | Buyer | Do oko 100 € |
| Pravna provjera i provjera vlasništva | Included in my service | Nema posebne naknade |
| Agencijska provizija | By agreement | Svoju navodim u prvom razgovoru |
| Punomoćje, apostil, kurir, prevod | Buyer | Nekoliko stotina eura |
Primjer — stan u preprodaji za 250.000 €: porez na promet je 4.500 € plus 5% od 100.000 €, dakle 9.500 €. Viša stopa se primjenjuje samo na dio iznad praga, ne na cijelu cijenu.
Tekući troškovi: godišnji porez na imovinu koji određuje opština, uglavnom u rasponu od 0.25% do 1% od procijenjene vrijednosti, sa višim stopama za neke kategorije; održavanje zgrade i komunalije; porez na prihod od izdavanja ako je rentirate; porez na kapitalnu dobit pri eventualnoj prodaji.
Porez na promet je najveća pojedinačna stavka i jedina o kojoj se ne može pregovarati. Sve ostalo se može znati unaprijed — i trebalo bi da znate prije nego što date ponudu.
3 · Proces
Šta tražite, budžet, i da li namjeravate da je koristite, izdajete ili oboje. Kažem vam šta je realno.
Snimam ih ja. Vidite šta je zaista tamo.
Za sve što vas ozbiljno zanima — vlasništvo, tereti, legalnost, pristup, da li se registrovana površina poklapa sa stvarnošću.
Pismeno, sa obrazloženjem, i kažem vam kada da se držite stava, a kada je cijena fer.
Pod uslovima koje je naš advokat već pregledao.
Ako ne prisustvujete — ovjereno kod notara gdje se nalazite, apostilirano, poslato kurirom, prevedeno.
Najmanje jedna strana mora imati crnogorski račun, a sredstva se polažu kod notara ili na naš depozitni račun. Dokumentacija o porijeklu sredstava se priprema rano, a ne kasno.
Potpisan.
Mora biti izmiren prije upisa.
Tek sada ste vlasnik što se države tiče.
Prenos komunalija, ključevi i sve što vam je potrebno za uređenje ako je izdajete.
Realan vremenski okvir: šest do deset sedmica za čist stan sa pripremljenom dokumentacijom. Zemljište, strukture kompanija, problemi sa dokumentacijom ili produžena bankarska provjera će to produžiti.
4 · Pravna provjera
Ovdje se moj način rada razlikuje od većine na tržištu, i vrijedi to jasno objasniti.
Ne preko lanca drugih agencija, ne na osnovu oglasa sa portala koji možda više i ne postoje. Nekretnine koje vam pokazujem su stvarne, trenutno dostupne, a cijena koju navodim je vlasnikova cijena, a ne iznos uvećan prolaskom kroz tri posrednika.
Imamo internog advokata. Vlasništvo, tereti, da li je objekat legalan, da li se registrovana površina poklapa sa stvarnim stanjem, prava pristupa, nasljedni status — sve se provjerava prije nego što se nekretnina predstavi klijentu.
Oglas sa portala, reklamu agencije, nešto što je prijatelj spomenuo. Saznaću ko je stvarni vlasnik, da li je zaista na prodaju, koja je prava cijena i u kakvom je stanju dokumentacija. To vas ništa ne košta.
Neki klijenti to čine, posebno iz SAD i UK gdje je nezavisno zastupanje norma, i nemam apsolutno nikakav problem sa tim. Predaću svaki dokument koji imamo i odgovoriću na sve što pitaju. Draže mi je da se osjećate sigurno nego da žurimo.
5 · Plaćanje
Američki i britanski kupci ovo pitaju prije svega, i to sa pravom.
Gotovina je praktično isključena. Izmjene zakona o sprečavanju pranja novca stupile su na snagu 12. maja 2026. Banke i pružaoci platnih usluga u Crnoj Gori više ne smiju primati gotovinske uplate od 10.000 € ili više koje se odnose na prodaju nekretnina. Nema izuzetaka, a ograničenje pokriva i povezane transakcije.
Plaćanje se vrši kroz crnogorski bankarski sistem. Za svaku transakciju nekretninama iznad 10.000 €, najmanje jedna strana mora imati račun u crnogorskoj banci. Direktni transferi između dva strana računa više nijesu način na koji se ovo radi.
Kada su uključene dvije strane strane, koristimo notarski račun ili depozitni račun naše kompanije — sredstva koja drži regulisani entitet i oslobađaju se u skladu sa dogovorenim uslovima.
Za kupce iz Sjedinjenih Američkih Država: ovo je funkcionalno escrow aranžman na koji ste navikli. Novac ne ide na lični račun nepoznate osobe na povjerenje. Nalazi se kod regulisanog trećeg lica i prenosi se kada su uslovi ispunjeni.
6 · Punomoćje
Mora biti specijalno punomoćje, ne generalno. U njemu se imenuje konkretna nekretnina — katastarska opština, broj parcele i lista nepokretnosti — i navodi se tačno šta vaš zastupnik smije da uradi. Generalni dokument tipa „postupaj za mene u svim stvarima” je i pravno slabiji i daleko rizičniji za vas.
Nejasni opisi se kod notara odbijaju.
Potpisivanje ugovora, podnošenje poreske prijave, upis prenosa — ništa više od toga.
Moja snažna preporuka: vaš zastupnik može potpisati, ali ne može primiti kupoprodajnu cijenu. Sredstva se prenose sa vašeg računa, ne prolaze kroz tuđe ruke. Ova jedna klauzula štiti vas više nego sve ostalo zajedno.
Neograničeno ovlašćenje ne bi trebalo da stoji u fioci zauvijek.
i znate tačno kako.
na crnogorski jezik.
Ko ga posjeduje je vaša odluka. Neki klijenti imenuju rođaka. Mnogi imenuju mene ili našeg advokata, i to je sasvim normalno — na ovaj način sam završio veliki broj kupoprodaja. Ko god da ga posjeduje, vi odobravate tekst prije potpisivanja, a klauzula o novcu ostaje. Želim da vaša sredstva idu direktno sa vašeg računa prodavcu, ne preko mog. To štiti vas, a iskreno, štiti i mene.
Daleko najjednostavnije. Nema apostila, nema ovjerenog prevoda punomoćja, nema kurira. Dokument se unaprijed pripremi, potpišete ga dok ste ovdje i odmah je važeći. Ako dođete jednom da pogledate nekretnine, potpišite punomoćje tokom te posjete — čak i prije nego što ste išta izabrali. Zatim se vratite kući i sve ostalo se završava bez vas. Ako ne govorite jezik, potpisivanju prisustvuje sudski tumač.
Dokument sastavljen pred crnogorskim konzularnim službenikom takođe ne zahtijeva apostil. Ako u vašoj blizini postoji predstavništvo, ovo je sljedeći najbolji način.
Zatim apostil, kurir i ovjereni prevod na crnogorski jezik. Potpuno izvodljivo — većina mojih kupovina na daljinu se odvija na ovaj način — ali je najsporiji i najskuplji od ova tri.
7 · Apostil
Prvo, dobre vijesti: ovaj odjeljak se možda uopšte ne odnosi na vas. Ako potpišete punomoćje u Crnoj Gori ili u crnogorskom konzulatu, za njega nije potreban apostil. Ono što slijedi važno je ako potpisujete pred notarom u svojoj zemlji, ili ako ovdje treba da priložite druge strane dokumente.
Crna Gora je država ugovornica Haške konvencije od 5. oktobra 1961. godine o ukidanju potrebe legalizacije stranih javnih isprava. U praksi, dokument izdat u drugoj državi ugovornici zahtijeva jedan sertifikat — apostil — umjesto lanca konzularnih pečata. Apostil se uvijek dobija u zemlji gdje je dokument izdat, nikada u Crnoj Gori.
Potpišite u Crnoj Gori — punomoćje sastavljeno pred crnogorskim notarom ne zahtijeva ni apostil ni prevod. Ili potpišite u ambasadi ili konzulatu Crne Gore; dokument sastavljen pred crnogorskim konzularnim službenikom takođe ne zahtijeva apostil.
Zvaničnu, kontinuirano ažuriranu listu država ugovornica vodi Haška konferencija za međunarodno privatno pravo: hcch.net tabela statusa. Ovo se mijenja — Konvencija sada ima 130 država ugovornica i zemlje nastavljaju da se pridružuju. Ako nijeste sigurni šta se odnosi na vašu zemlju, pošaljite mi poruku i provjeriću trenutnu situaciju za vaš slučaj prije nego što bilo šta potrošite.
8 · Kupovina na daljinu
Želim da budem precizan u vezi ovoga, jer je „potpuno online” tvrdnja koju druge agencije olako koriste.
Punomoćje. Gdje ćete ga potpisati je vaš izbor, i taj izbor je važan.
Iskren sažetak: Jedini korak koji se ne može obaviti preko ekrana je potpisivanje jednog dokumenta pred notarom. Ako ste u Crnoj Gori u bilo kom trenutku — čak i na jedno popodne tokom obilaska — to se ovdje završi za manje od sat vremena, a ostatak kupovine se kompletira mjesecima kasnije dok ste kod kuće. Ako nikada ne dolazite, potpisujete u mjestu gdje živite, a original putuje kurirom. Sve ostalo, bez izuzetka, dešava se na daljinu.
9 · Vlasništvo
Strana fizička lica mogu posjedovati stanove i objekte u Crnoj Gori na svoje ime. Nije potrebna boravišna dozvola, lokalni partner, niti posebna saglasnost.
Sa zemljištem je drugačije. Poljoprivredno zemljište, šume i veće parcele generalno zahtijevaju vlasništvo preko crnogorske kompanije. Osnivanje kompanije je jednostavno, ali to je odluka koja nosi poreske i administrativne posljedice i treba je donijeti promišljeno, a ne otkriti tek kod notara.
U koju kategoriju spada vaša ciljana nekretnina je prva stvar koju provjeravam. Ako to mijenja strukturu vaše kupovine, znaćete već u prvoj sedmici.
Nacionalnost ne mijenja poresku stopu. Kupac iz Ohia, Mančestera ili Beograda plaća potpuno isti porez na promet kao i kupac iz Podgorice. Razlika je u tome šta možete posjedovati na svoje ime i koju papirologiju treba da priložite.
Pravni okvir se ne razlikuje. Bilo da kupujete u Budvi, Kotoru, Tivtu, Herceg Novom, Baru, Ulcinju, Petrovcu, Podgorici, na Žabljaku ili u Kolašinu, važe ista pravila — ista vlasnička prava za strance, isti razredi poreza na promet, ista notarska procedura, isti zakon o legalizaciji, isti bankarski zahtjevi. Niko ne dobija drugačiji tretman zbog poštanskog broja.
Urbanističko planiranje je oblast u kojoj se opštine zaista razlikuju. Svaka opština ima svoja planska dokumenta koja regulišu šta se smije graditi, na kojoj visini i gustini, i koliko blizu obale. Duž obale postoji i dodatni sloj: morsko dobro, zaštićena priobalna zona kojom se upravlja zasebno, sa sopstvenim pravilima o gradnji, korišćenju i zakupu.
Isti zakon, drugačija lokalna realnost. Kada mi kažete koji grad gledate, tada savjet prestaje biti uopšten.
10 · Po zemljama
Svako tržište dolazi sa drugačijim pretpostavkama od kuće. Ovo su one koje izazivaju najviše problema.
11 · Saradnja
12 · FAQ
Recite mi šta razmatrate, ili mi pošaljite katastarski broj i provjeriću u kakvom je stanju nekretnina zaista. Svaku poruku čitam lično i odgovaram u roku od jednog radnog dana.
Ova stranica je praktičan vodič, a ne pravni ili poreski savjet. Pravnim, poreskim i notarskim pitanjima bave se kvalifikovani stručnjaci, a ja koordiniram taj rad. Pravila o oporezivanju, legalizaciji i ovjeri dokumenata u Crnoj Gori su se više puta mijenjala posljednjih godina — ova stranica je ažurirana u septembru 2026. godine, i ja ću u svakom trenutku potvrditi trenutno stanje za vaš konkretan slučaj.